RUMAH KENA LELONG? NAK BUAT CAMANA?

DALAM Siri 2 seperti laporan Bank Dunia (2020), daripada 80,000 rakyat Malaysia jatuh muflis, 26% adalah disebabkan oleh hutang rumah. Dalam siri lepas kita ada kupas kes rumah dilelong oleh bank selepas peminjam mempunyai hutang tertunggak selama tiga bulan berturut-turut, juga kenapa peminjam boleh jatuh bankrap atas perintah mahkamah apabila gagal membayar RM50,000 kepada bank selepas selesai proses lelongan.
 

Notis Lelongan

Minggu ini kita bincang pula apabila anda menerima notis lelongan oleh pihak bank. Kalau berpandukan kepada laporan Bank Dunia di atas, seramai 20,800 rakyat Malaysia muflis sejak lima tahun lepas (2015-2019) angkara hutang rumah. Ini bermakna setiap tahun disebabkan hutang rumah, seramai 4,160 orang muflis atau 347 orang setiap bulan atau 12 orang setiap hari. Angka-angka ini amat menggerunkan kerana yang jatuh bankrap disebabkan rumah mereka dilelong adalah anak-anak muda berumur antara 25 tahun hingga 40 tahun.
 

Kalau 12 anak muda jatuh muflis setiap hari di Malaysia sebab hutang rumah, mereka mungkin adalah rakan anda sepejabat, setaman perumahan atau saudara-mara anda.

Jadi, apa anda perlu buat apabila mendapat notis rumah anda akan di lelong? Adakah anda masih "menaruh harapan" atau hanya "tinggal harapan”? Yang pasti anda tidak mahu adanya "pakatan harapan”!

Anda jangan cepat panik, anda buat semakan dan siasatan segera ke atas info penting dalam kontrak Sale & Purchase semasa anda membeli rumah anda katakan 10 tahun dahulu.  Ya, dokumen penting yang anda simpan rapi dalam fail berdebu yang tidak terusik selepas anda mendapat kunci rumah!
 

Tarikh Bidaan

Ada empat pihak utama yang terlibat, kata pakar yang arif dalam proses rumah lelongan yang wajib anda hubungi:

1. Bank (pemberi hutang)

2. Firma guaman (peguam yang mewakili anda sebagai pembeli rumah)

3. Jurunilai (pihak yang di lantik oleh bank untuk menetapkan harga rizab)

4. Jurulelong (pihak yang di lantik bank untuk proses lelongan)

Nasihat jurulelong yang berdaftar, tugas utama anda adalah untuk terus menelefon bank yang anda buat pinjaman dan firma guaman yang mewakili anda sebagai pembeli rumah. Sekiranya anda memang mempunyai hutang rumah tertunggak melebihi tiga bulan, lazimnya pihak bank akan memberi notis 90 hari untuk anda membuat penyelesaian sehingga tarikh bidaan tersebut. Tujuan utama sesi penyelesaian adalah untuk membolehkan anda membatalkan atau call off tarikh bidaan itu apabila anda berjaya membayar jumlah baki pinjaman rumah anda.

Sebagai contoh, anda menerima notis daripada bank yang rumah anda akan dilelong dengan harga rizab RM80,000 dan harga pasaran adalah RM130,000.

Seandainya baki hutang tertunggak rumah teres yang anda beli 10 tahun lepas adalah RM100,000 dan anda pasangan yang baharu berkahwin, anda harus mendapat bantuan daripada adik beradik sebelah anda atau isteri anda.

Jurulelong mencadangkan agar ahli keluarga yang berkelayakan membuat pinjaman peribadi sebanyak RM100,000 untuk bayar kepada bank dalam 'tempoh bertenang' dengan jaminan bertulis anda akan membayar balik kepada ahli keluarga tersebut dengan menjual rumah anda pada harga pasaran RM130,000.

Maknanya, bila anda sudah menjual rumah tersebut selepas bayar kos guaman dan komisen agen hartanah, katakan anda dapat bersih RM20,000 setelah anda bayar balik kepada ahli keluarga tersebut RM100,000 campur kos pemerosesan dan duti setem dalam tempoh tiga bulan.

Harga Rizab

Ya, walaupun anda terpaksa melepaskan rumah idaman anda, yang lebih penting adalah anda dapat elak daripada rumah anda dilelong oleh bank. Dalam kes ini, bank akan melantik jurunilai dengan kaedah tertentu untuk menetapkan harga rizab yang lazimnya jauh lebih murah daripada harga pasaran.

Namun begitu, sekiranya anda berjaya melunaskan baki hutang tertunggak, anda tidak perlu bimbang dengan harga rizab RM80,000 tersebut. Jadi, anda boleh fokus kepada harga pasaran RM130,000 melalui khidmat-nasihat jurulelong dan agen hartanah.

Lihat contoh-contoh di bawah notis lelongan rumah-rumah pelbagai jenis dengan harga rizab dan harga pasaran untuk saiz dan lokasi serta kawasan perumhan oleh jurulelong berdafrtar di Malaysia:

Lantas duit lebihan tersebut iaitu RM20,000, selepas anda tiada lagi rumah tersebut, anda dan pasangan boleh menyewa rumah teres 3-bilik. Katakan sewa di sekitar Kajang RM1,200 sebulan, anda boleh menampung belanja sewaan hampir dua tahun agar kewangan anda kembali kukuh. Menariknya, anda juga layak dapat rebat tunai daripada bank apabila anda membuat 'early settlement' ke atas pinjaman rumah anda.

Malah jurulelong berkaitan juga mencadangkan anda dengan baki tunai di tangan boleh membeli rumah lelong pada harga di bawah pasaran tetapi berkualiti tinggi.

Ini bermakna atas khidmat nasihat jurulelong tersebut termasuk panel bank dan firma guaman untuk membolehkan anda membeli rumah kedua selepas terpaksa menjual rumah pertama. Malah beliau boleh mencadangkan panel peguam yang pakar dalam gadaian rumah untuk memastikan anda tidak terbeban dengan masalah perundangan dan kos tersembunyi kemudian.

Sudah pasti pengalaman pahit rumah anda yang terpaksa dilelong menjadikan anda tahu dan mahu menyiapkan diri dengan ilmu asas pengurusan kewangan anda.

Menariknya, sebagai jurulelong bertauliah sejak 2006, beliau merumuskan hanya 2%  sahaja yang membeli rumah lelong berakhir dengan tindakan mahkamah berbanding dengan sekitar 25% individu yang membeli rumah baharu daripada pemaju perumahan!

Seandainya rumah tidak dilelong, anda berjaya mengelak daripada diisytihar muflis oleh mahkamah. Lantas anda wajib berhijrah untuk membuka buku baharu yang fokus kepada apa jua perbelanjaan mesti dalam kemampuan kewangan anda, khasnya sempena kedatangan tahun baharu hijrah 1442.

Ini bermakna anda sebagai golongan muda wajib berbelanja ikut `keperluan' bukannya `kemahuan; anda dengan syarat ada ada asas pengurusan kewangan peribadi/famili anda!  - DagangNews.com

Minggu hadapan kita akan berbincang mengenai 'Perancangan Kewangan Peribadi' sebagai platform anda untuk jadi celik wang demi memastikan kewangan anda sentiasa stabil tanpa terbeban dengan hutang-hutang rumah, kereta, peribadi dan kredit kad, sekaligus menjadi muflis tiada lagi dalam diari kehidupan anda, baik yang masih bujang atau atau sudah berkahwin!

Penulis adalah mantan profesor kewangan di UiTM Shah Alam; Felo Fulbright, US Department of State, Washington DC sejak 2011; dan felo penyelidik utama di Lamka Advisory, Petaling Jaya sejak Julai 2020

KOLEKSI SENsor RINGGIT

1. Micro Finance versus Personal Finance 
2. URUS WANG ANDA: FAHAMI ASET DAN LIABILITI
3. URUS HUTANG DENGAN BIJAK: ELAK JADI MUFLIS