Adakah pembiayaan perumahan Islam lebih mahal?

MASIH ada pelanggan perbankan tidak faham tentang kadar siling dan kadar efektif yang kini ditawarkan oleh institusi kewangan Islam dalam pembiayaan perumahan mereka. Oleh demikian, sebilangan besar mereka merasakan pembiayaan perumahan Islam yang ditawarkan masih mahal berbanding pinjaman perumahan daripada bank konvensional. 

Dalam pembiayaan perumahan yang menggunakan kadar terapung, akan terdapat 2 kadar yang tercatat dalam perjanjian pembiayaan iaitu kadar siling dan kadar efektif. 

Kadar siling adalah kadar yang digunakan untuk mendapatkan jumlah harga jualan manakala kadar efektif pula adalah kadar untuk mengira jumlah bayaran bulanan yang perlu pelanggan bayar sepanjang tempoh pembiayaan.

Harga jualan yang dikadar kepada kadar siling ini adalah jumlah maksimum para pelanggan akan bayar di sepanjang tempoh pembiayaan mereka. 

Kadar siling akan lebih tinggi daripada jumlah kadar efektif semasa. Sebagai contoh, 10.5%. Jika jumlah pembiayaan perumahan adalah RM300,000, tempoh pembiayaan 25 tahun, maka jumlah harga jualan mungkin akan mencecah sehingga RM700,000. Inilah jumlah yang disalah ertikan sebagai ‘mahal’ oleh para pelanggan kerana jumlah ini akan tercatit dalam perjanjian.

Kadar efektif pula adalah kadar asas tambah kadar keuntungan untuk bank yang selalunya akan ditawar mengikut kadar semasa dalam industri perbankan. Sebagai contoh, jika sekiranya kadar asas bank ialah 2.5%, dan kadar keuntungan bank adalah 2%, maka kadar efektif adalah 4.5%.

Ansuran bulanan yang dibayar pelanggan sepanjang tempoh pembiayaan adalah dengan kadar efektif ini. 
Jumlah bayaran bulanan sepanjang tempoh pembiayaan tidak akan sama sekali melebihi jumlah harga jualan yang telah ditetapkan. 

Secara purata, jumlah keseluruhan bayaran bulanan pelanggan di akhir tempoh pembiayaan akan jauh lebih kecil daripada jumlah harga jualan.

Jika dibandingkan dengan pinjaman perumahan konvensional, jumlah bayaran bulanan pinjaman perumahan akan kurang lebih sama sahaja dengan jumlah bayaran bulanan pembiayaan perumahan kerana kadar yang digunakan ialah kadar efektif yang selalunya berubah mengikut kadar faedah atau kadar keuntungan dalam pasaran industri kewangan. 

Namun, risiko untuk kadar faedah pinjaman perumahan di bank konvensional melepasi kadar siling 10.5% peratus masih ada. Untuk pembiayaan perumahan Islam, kadar efektif tidak mungkin akan melepasi 10.5%.

Jadi, soalan seterusnya, jika pelanggan membayar bayaran bulanan mengikut kadar efektif, kenapa perlu ada kadar siling? 

Jawapannya ialah kerana dalam pembiayaan perumahan yang menggunakan kontrak jual beli seperti komoditi murabahah, rukun-rukun jual beli perlu diikuti. 

Salah satu syarat rukun jual beli ialah harga kena tetap. Tanpa harga tetap, maka kontrak ini akan menjadi gharar. 

Gharar adalah satu daripada perkara terlarang dalam muamalat Islam, dan jika terbit unsur gharar dalam kontrak jual beli maka perjanjian itu akan menjadi tidak sah.

Dr Razli Ramli merupakan Pensyarah Kanan, Sekolah Perniagaan Antarabangsa Azman Hashim (AHIBS) Universiti Teknologi Malaysia dan juga Felo Adjung Institut Perbankan dan Kewangan Islam (IIiBF) di Universiti Islam Antarabangsa Malaysia.