01
DagangNews.com
ANDA ADA PINJAMAN RUMAH? KADAR OPR NAIK - WARIS ANDA AKAN TERJEJAS!
SEPERTI yang dijangkakan Bank Negara Malaysia ( BNM ) telah mengumumkan kenaikan kadar OPR kali kedua beberapa hari lepas.
Kenaikan ini telah menyebabkan kos pinjaman menjadi semakin mahal. Jika dulu kita mungkin membayar RM1,000 sebulan untuk pinjaman perumahan kita, sekarang mungkin kita perlu membayar RM1,200.
Secara umumnya kita memang tahu bahawa BNM perlu menaikkan kadar OPR bagi mengatasi masalah inflasi yang semakin genting. Kenaikan kadar faedah oleh Federal Reserve Amerika Syarikat juga mempengaruhi keputusan BNM.
Dijangkakan kadar OPR akan terus dinaikkan dalam jangka masa terdekat. Walaubagaimanapun, saya tak berhasrat untuk mengulas panjang kesan kenaikan OPR kepada ekonomi kerana saya bukan pakar ekonomi. Kita biarkan ulasan ini dibuat oleh pakarnya.
Apa yang menarik perhatian saya ialah kesan kenaikan kadar OPR ini kepada isu harta pusaka terutamanya kepada peminjam pembiayaan perumahan yang mana pembiayaannya berasaskan kadar terapung. Bagaimana pula harta pusaka terkait dengan kadar OPR ?
Kita tahu kos pinjaman menjadi lebih mahal apabila kadar OPR dinaikkan kerana bank pun akan menaikkan kadar BLR mereka selaras dengan kadar OPR. Sekiranya berlaku kematian kepada peminjam tersebut sekarang ketika kadar OPR tinggi, ia bermakna baki pinjaman yang tertunggak ketika ini juga adalah lebih tinggi berbanding dengan ketika kadar OPR rendah.
Untuk memudahkan kita memahami situasi ini, kita ambil satu ilustrasi ringkas. Pakar kewangan jangan komen pula pengiraan ilustrasi ini kerana saya hanya mengambil contoh sahaja dan bukan kiraan tepat seperti yang dikira oleh bank.
Katakan Ali meminjam sebanyak RM500,000 dari Bank A bagi membiayai pembelian rumahnya. Pada kadar 5% untuk tempoh 25 tahun contohnya, keseluruhan pinjaman Ali apabila dibayar sepenuhnya nanti berjumlah RM850,000 (contoh ya bukan kiraan tepat).
Apabila Bank A menaikkan kadar BLR kesan kenaikan kadar OPR oleh BNM, kadar 5% tadi mungkin sudah menjadi 6%. Ini bermakna pada kiraan bank, keseluruhan pinjaman Ali apabila dibayar sepenuhnya (dengan andaian kadar 6% itu kekal sehingga ke penghujung tempoh bayaran), akan menjadi RM1,000,000.
Memang kebanyakan bank mewajibkan peminjamnya untuk mengambil perlindungan insurans atau takaful bagi melindungi pinjaman perumahan itu takut-takut peminjam mati sebelum bayaran keseluruhan dibayar namun perlindungan itu hanyalah dikira pada kadar asal pinjaman.
Ini bermakna apabila kadar OPR dinaikkan, ada kemungkinan yang sangat besar pembayaran takaful itu tidak akan meliputi sepenuhnya baki pinjaman yang tertunggak.
Baki pinjaman rumah masih tinggi
Saya kerap berjumpa kes di mana walaupun ada perlindungan takaful, baki pinjaman perumahan yang tertunggak masih tinggi. Siapakah yang perlu melangsaikan baki pinjaman ini?
Kalau ikut pada hukumnya, baki pinjaman ini boleh diselesaikan dari harta pusaka simati. Tetapi kalau nilai harta pusaka simati lebih rendah dari baki pinjaman tertunggak, bagaimana situasinya? Ada kebarangkalian keadaan ini berlaku.
Maka dalam banyak keadaan, saya dapati pasangan dan/atau anak-anak simatilah yang terpaksa bertungkus-lumus mencari jalan menyelesaikan baki pinjaman itu terutamanya jika rumah itu menjadi tempat mereka berteduh. Kalau tidak diselesaikan, nanti rumah dilelong pula oleh Bank. Hilanglah tempat perlindungan mereka.
Isunya sekarang, apabila pasangan dan/atau anak-anak telah bertungkus-lumus menjelaskan baki pinjaman perumahan itu, apabila rumah ingin diagihkan, wujud bahagian waris-waris faraid lain ke atasnya. Ini prinsip asas harta pusaka.
Semua harta yang ditinggalkan oleh simati adalah harta pusaka dan ada hak waris-waris faraid ke atasnya.
Waris-waris faraid ini pula bukanlah terdiri dari pasangan atau anak-anak sahaja, malah ibu bapa simati juga adalah waris yang berhak. Dalam keadaan tertentu saya juga jumpa kes di mana waris yang berhak ini terdiri dari adik-beradik, sepupu, anak saudara dan waris-waris yang lain.
Bayangkan kesusahan yang telah dilalui oleh pasangan dan/atau anak-anak tadi untuk mencari wang bagi menjelaskan baki pinjaman perumahan itu.
Apabila hutang sudah dilangsai, rumah itu perlu diagihkan pula kepada waris-waris lain yang walaupun hak mereka itu wujud, tetapi hakikatnya mereka tidak pernah memberi sebarang sumbangan pun kepada usaha melangsaikan hutang itu.
Lebih sadis, saya berjumpa kes di mana waris-waris tadi langsung tidak mengambil berat tentang nasib pasangan dan anak-anak simati malah tidak pernah bertanya khabar pun, tetapi apabila hutang sudah dijelaskan, mereka pula yang beriya-iya menuntut bahagian mereka ke atas rumah itu.
Bukanlah situasi yang asing apabila waris-waris ini menuntut supaya bahagian faraid mereka ke atas rumah itu ditebus oleh pasangan dan anak-anak dengan wang tunai menyamai nilai semasa rumah kerana mereka lebih memerlukan wang tunai.
Ditimpa tangga
Pasangan dan anak-anak akan berada dalam situasi ‘sudah jatuh ditimpa tangga’. Sudahlah mereka terpaksa bertungkus-lumus mencari jalan menyelesaikan baki pinjaman perumahan yang tertunggak itu, mereka terpaksa pula mencari wang lagi bagi menebus pula bahagian waris-waris yang lain.
Dengan nilai rumah yang semakin meningkat setiap hari, nilai penebusan ini juga akan terus meningkat.
Memang ada waris-waris ini yang bertindak melepaskan bahagian mereka (takharruj) kepada pasangan dan anak-anak kerana mereka merasa simpati namun banyak juga kes yang mana waris-waris berkeras mahu menuntut bahagian mereka atau bahagian itu ditebus dengan tunai.
Kerana keadaan OPR yang tidak menentu inilah, semenjak 2017 saya istiqomah mendidik masyarakat supaya menghibahkan rumah mereka kepada pasangan atau anak-anak bagi mengelakkan komplikasi ini.
Di Wasiyyah Shoppe Berhad, kami telah membuat penyelidikan ilmiah dan memperkenalkan kaedah hibah harta bercagar untuk rakyat Malaysia.
Peminjam pembiayaan perumahan boleh menghibahkan rumah mereka yang masih dalam pinjaman bank itu kepada pasangan dan/atau anak-anak.
Perkhidmatan ini SANGAT MEMBANTU apabila berlaku kematian dalam keadaan kadar OPR tinggi.
Memanglah baki pinjaman perumahan itu tetap perlu dibayar oleh pasangan dan/atau anak-anak namun sekurang-kurangnya apabila baki pinjaman itu mereka telah langsaikan, rumah itu telah pun menjadi milik mereka kerana ia telah dihibahkan semasa hidupnya pemberi hibah.
Waris-waris faraid tidak mempunyai hak ke atas rumah yang telah dihibahkan itu.
Pembaca jangan salah faham pula dengan artikel saya ini. Sebagai antara orang yang terawal di dalam industri mempromosikan hukum faraid kepada masyarakat semenjak 1998, Saya TIDAK SEKALI-KALI MENYATAKAN hukum faraid itu tidak bagus atau hibah lebih baik dari hukum faraid.
Saya sekadar nak memberitahu masyarakat bahawa sekiranya anda ada membuat pinjaman perumahan dan anda meninggal dunia dalam keadaan kadar OPR tinggi sekarang, pasangan dan anak-anak anda yang menetap di rumah itu akan berdepan dengan cabaran seperti yang saya ceritakan ini.
Sama ada anda mahu membuat hibah bagi harta yang masih dalam pinjaman ini atau tidak, anda pertimbangkan sendiri. Saya sudah pun membuat hibah untuk rumah saya yang masih dalam pinjaman kerana saya tidak mahu pasangan dan anak-anak saya berdepan cabaran ini.
Hukum faraid itu adalah sesempurna hukum yang secara qat’ienya tercatat di dalam Al-Quran.
Yang tak bagusnya ialah waris-waris faraid yang tidak memahami hukum dan hikmah hukum ini secara faqih. Waris seperti inilah yang menyebabkan hukum faraid itu nampak tidak cantik.
