DANA AMANAH PELABURAN HARTANAH, BERISIKO RENDAH KEPADA PELABUR

MINGGU ini, penulis ingin memperkenalkan satu lagi pelaburan berisiko rendah dan menjadi tumpuan para pelabur yang mahukan pelaburan mereka tidak terdedah kepada kerugian melampau. 

Ia adalah dana amanah pelaburan hartanah atau dikenali sebagai REIT - dana pelaburan yang melabur dalam portfolio hartanah untuk menjana pendapatan. 

Sewaan dikutip daripada penyewa selepas ditolak perbelanjaan dan ia akan diagih secara tetap kepada pemegang unit, iaitu para pelabur. 

Secara dasarnya, REIT dikawal oleh Surat Ikatan Amanah, Bursa Malaysia dan Suruhanjaya Sekuriti (SC) yang memastikan prosedur dan operasinya di tahap tadbir urus korporat yang teguh.

Secara teknikal, penulis mentakrifkan REIT sebagai sekuriti yang dijual dalam bursa saham di mana REIT ini menyediakan peluang kepada pelabur untuk melabur dalam hartanah secara langsung, sama ada melalui hartanah atau gadai janji. 

Ini adalah sebuah amanah yang menggunakan modal terkumpul para pelabur untuk membeli dan mengurus pendapatan harta (dalam kes REIT ekuiti) dan/atau pinjaman gadai janji (dalam kes REIT gadai janji). 

REIT biasanya didagang dalam bursa saham dan turut ditakrifkan sebagai bakul pelaburan kolektif (biasanya dalam bentuk dana amanah) yang mengumpulkan wang daripada pelabur dan kemudian menggunakannya untuk membeli, mengurus dan menjual aset-aset seperti bangunan kediaman dan komersial, runcit atau lot industri atau berkaitan hartanah lain.

Sebagai bakul pelaburan kolektif yang tersusun sebagai unit amanah yang melabur terus kepada harta tanah dan aset berkaitan harta tanah, pendapatannya boleh diperoleh daripada pendapatan hasil pelaburan dalam hartanah tersebut.

Kebiasaannya, REIT berisiko rendah dan bersifat pelaburan yang pasif dengan tahap aliran tunai (kebiasaannya pasti) yang dijana melalui sewaan menurut perjanjian pajakan dengan penyewa. 

REIT mengagihkan 90 hingga 100% daripada pendapatan tertahannya (retained earning) sebelum cukai kepada para pelabur.

Ditubuhkan melalui Surat Ikatan Amanah, REIT dilaksanakan oleh Pengurus, Pemegang Amanah dan Pelabur. 

Surat Ikatan Amanah mentadbir REIT, dengan menggariskan peranan dan tanggungjawab pemegang amanah dan syarikat pengurusan. 

Ia boleh dipegang secara awam atau persendirian. REIT awam mungkin disenaraikan di bursa saham awam.

Pelabur boleh membeli dan menjual REIT seperti saham kerana ia disenaraikan di bursa melalui perantara iaitu firma broker saham. 

Bagaimanapun, pelabur boleh membeli dan menjual REIT yang tidak tersenarai melalui unit amanah pengurusan syarikat atau perantara berlesen berdaftar dan ejen-ejen sah, seperti mana-mana produk unit amanah yang lain. 

Secara am, REIT boleh dikategorikan kepada REIT Ekuiti, REIT Gadai Janji dan REIT Hibrid. Apa yang kita tahu mengenai kategori ini?

REIT Gadai Janji
REIT gadai janji berurusan dalam pelaburan dan pemilikan hartanah gadai janji. REIT meminjamkan wang untuk gadai janji kepada pemilik hartanah atau membeli gadai janji sedia ada dan bersandarkan gadai janji sekuriti. Ia memegang gadai janji jangka panjang tetapi mungkin juga terlibat dalam pembiayaan pembinaan hartanah jangka pendek. Turut menawarkan kemudahan kredit kepada pemilik hartanah, pengendali atau pemaju dan mencetuskan risiko tinggi kerana ia lebih sensitif kepada turun naik dalam pergerakan kadar faedah/kadar keuntungan.

REIT Ekuiti
REIT Ekuiti melabur, memiliki dan menjana pendapatan hartanah yang melibatkan pelbagai aktiviti termasuk pajakan, pembangunan hartanah dan penyewa perkhidmatan. Mereka bertanggungjawab ke atas ekuiti atau nilai aset hartanah. REIT akan memperoleh dan membangunkan hartanah dengan objektif untuk menguruskannya sebagai sebahagian daripada portfolio mereka dan bukannya menjualnya semula sebaik sahaja ia dibangunkan. Pendapatan mereka adalah daripada hasil sewaan hartanah tersebut.

REIT Hibrid
REIT Hibrid menggabungkan strategi pelaburan REIT Ekuiti dan REIT Gadai Janji dengan melabur dalam kedua-dua hartanah dan gadai janji. Ia memiliki dan mengendalikan hartanah yang pada masa sama memberikan pinjaman/pembiayaan kepada pemilik dan pengusaha hartanah. Jenis REIT biasa ialah ekuiti dan ia didagangkan dalam pasaran sekuriti iaitu bursa saham. 

Ketiga-tiga struktur asas bagi REIT di atas adalah selaras dengan syariah selagi ia tidak terlibat dalam unsur-unsur yang dilarang Islam seperti riba, gharar dan maysir. - DagangNews.com

Dr Razli Ramli merupakan Pensyarah Kanan, Sekolah Perniagaan Antarabangsa Azman Hashim (AHIBS) Universiti Teknologi Malaysia dan juga Felo Adjung Institut Perbankan dan Kewangan Islam (IIiBF) di Universiti Islam Antarabangsa Malaysia.