01
DagangNews.com
Rumah: Model pembiayaan perlu disemak semula
KERAJAAN cuba mencipta “formula terbaik” bagi memulihkan semula ekonomi negara. Dengan melaksanakan Bajet 2022 dan Rancangan Malaysia ke-12 (RMk-12), Malaysia yakin mampu untuk mencapai Kadar Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) antara 5.5% hingga 6.5% pada tahun ini.
Bagaimanapun, negara masih lagi berdepan dengan ketidakpastian mengenai situasi COVID-19 dan ditambah dengan isu bencana banjir yang melanda negara. Kini, negeri-negeri Pantai Timur pula mengalami bencana banjir yang melibatkan puluhan ribu mangsa.
Sememangnya tanggungjawab kerajaan sangat berat dalam mencari pendekatan titik tengah dalam keseimbangan ekonomi dan kelangsungan hidup rakyat.
Isu pemilikan rumah belum ada penyelesaian
Namun dalam masa yang sama, isu pemilikan rumah rakyat Malaysia terus menjadi persoalan dan seakan belum ada jalan penyelesaiannya.
Kenapa pentingnya pemilikan rumah ini?
Rumah adalah antara keperluan asas setiap manusia sebagai tempat berteduh seisi keluarga.
Dalam situasi semasa, rakyat ini semakin “bergelut” untuk memiliki rumah sendiri. Inilah hakikat sebenar yang perlu kita terima.
Impian rakyat terutamanya golongan B40 dan M40 untuk memiliki rumah terus menjadi mimpi ngeri terutamanya golongan berpendapatan rendah dan sederhana ini.
Teori Keperluan Maslow
Teori Hierarki Maslow yang yang dikemukakan oleh Abraham Maslow, seorang ahli Psikologi Kemanusiaan pada tahun 1943 melalui bukunya "A Theory of Human Motivation" telah menjelaskan setiap individu mempunyai lima (5) keperluan yang perlu dipenuhi seperti fisiologi, keselamatan, sosial, penghargaan diri dan pencapaian hasrat diri.
Keperluan utama menerusi teori ini ialah keperluan fisiologi yang merangkumi apa yang diperlukan untuk diri atau fizikal seseorang seperti keperluan mendapatkan makanan, minuman dan tempat tinggal.
Keperluan makanan dan tempat tinggal ini adalah keperluan yang berkaitan dengan kehidupan dan kesejahteraan manusia. Maka, pemilikan kediaman atau tempat tinggal adalah sangat penting bagi setiap manusia seperti yang diterangkan melalui teori ini.
Punca rakyat gagal memiliki tempat berlindung sendiri
Bukanya rakyat tidak mahu berusaha memiliki rumah sendiri. Bukan rakyat malas dan hanya mahu bergantung kepada Kerajaan untuk memiliki kediaman sendiri sebagai tempat berlindung, tetapi harga rumah mahal menjadi punca utama rakyat tidak mampu untuk memiliki kediaman sendiri terutamanya golongan B40 ataupun M40.
Rumah mampu lihat bukan mampu milik
Fokus pemaju perumahan kini adalah menawarkan segmen hartanah dengan gaya hidup yang memberi kesan moden dan mewah.
Trend penawaran perumahan oleh pemaju lebih menjurus kepada perumahan mewah, kos tinggi dengan memberi servis tambahan dan mempunyai strategi jualan yang unik dalam mempromosikan kelestarian gaya hidup dalam perumahan.
Pemaju kini berani mengeluarkan pelaburan yang besar untuk meningkatkan kualiti landskap dan infrastruktur selaras dengan kemodenan hidup.
Pasaran hartanah yang melalui evolusi bersandarkan perubahan gaya hidup masyarakat seiring dengan kemajuan teknologi ini, menjadi rumah mampu lihat sahaja dan bukan mampu milik oleh golongan berpendapatan rendah ini
Kerajaan perlu campur tangan tangani kenaikan harga binaan
Bagi memastikan rakyat di Malaysia mampu memiliki kediaman sendiri terutamanya golongan berpendapatan rendah, kerajaan perlu campur tangan dalam menangani kenaikan harga bahan-bahan binaan.
Sejak kebelakangan ini, harga bahan binaan naik dengan sangat mendadak sehingga menyebabkan kos pembinaan meningkat antara 10% hingga 20%.
Harga keluli yang meningkat sebanyak 40% dan harga pasir juga meningkat antara 15% ke 20% menyebabkan harga hartanah atau kediaman juga turut naik.
Selain itu, ketiadaan pekerja asing yang sebelum ini rata-rata memonopoli sektor pembinaan juga menyebabkan sektor ini terpaksa membayar gaji dan upah yang lebih tinggi dengan menggunakan tenaga buruh tempatan.
Dalam masa yang sama, kenaikan kos logistik dan peningkatan harga minyak mentah juga memberi kesan langsung kepada kenaikan harga hartanah atau harga rumah.
Lanjutkan Klausa Variasi Harga (VOP)
Kerajaan juga boleh melanjutkan VOP bagi projek-projek kerajaan antara 6-12 bulan kerana situasi harga bahan binaan dan lain-lain kos yang tidak menentu buat masa kini.
Bagi projek swasta, kerajaan harus menggalakkan pemilik projek memperkenalkan VOP dalam kontrak mereka dan perlunya pengawasan supaya tidak membawa kepada kerugian projek dan menjejaskan aliran tunai.
Jika pemaju yang mengalami kerugian atau terjejas aliran tunai mereka, pemaju dan kontraktor tidak dapat menyerap lebihan kos ini dan mungkin tidak mempunyai pilihan selain melepaskan kos tambahan kepada pembeli rumah.
Yang menerima bebannya ialah rakyat atau pembeli.
Perlunya skim jaminan sokong pemilikan rumah
Kerajaan perlu menyediakan skim jaminan untuk menyokong pemilikan rumah terutamanya golongan yang berpendapatan rendah ini.
Kerajaan Persekutuan boleh menyediakan subsidi manakala kerajaan negeri menyediakan tanah sebagai usaha sokongan bagi membolehkan rakyat memiliki kediaman sendiri.
Pihak bank pula, boleh memudahkan pembiayaan bagi memastikan harga rumah yang disediakan oleh MPMMN dapat dijual dengan harga yang berpatutan dan benar-benar mampu milik oleh rakyat.
Memperkasa Majlis Perumahan Mampu Milik Negara (MPMMN)
Kerajaan juga perlu untuk campur tangan dalam isu pemilikan kediaman sendiri bagi rakyat Malaysia. Walaupun pelbagai usaha cuba dilakukan oleh Kerajaan berkaitan isu ini, namun kerajaan boleh memperkasa peranan MPMMN semula bagi membantu rakyat.
MPMMN perlu mengatur strategi untuk menyediakan rumah mampu milik di seluruh negara bagi membantu rakyat selari dengan matlamat MPMMN sendiri.
MPMMN perlu mengabung jalinkan pelan tindakan MPMMN dengan RMke-12 dan bekerjasama dengan kerajaan persekutuan, negeri mahupun pemaju perumahan bagi merealisasikan matlamat MPMMN.
Selain itu, pembinaan rumah mampu milik ini bukan hanya sekadar “melepas batuk di tangga” sahaja pelaksanaannya.
Pembinaan rumah mampu milik ini perlulah juga mengambil kira keterhubungan dan akses Internet seperti 'fibre to the home' (FTTH), jaringan hubungan pengangkutan awam serta reka bentuk yang lebih ekonomik dan lebih selesa buat rakyat
Model pembiayaan rumah perlu disemak semula
Kerajaan juga boleh menyemak semula model pembiayaan rumah bagi memberi “ruang” kepada golongan berpendapatan rendah terutamanya B40 untuk memiliki kediaman sendiri.
Institusi kewangan di Malaysia perlu memudahkan akses kewangan kepada golongan berpendapatan rendah ini bagi membolehkan mereka untuk memiliki kediaman sendiri melalui projek kerajaan di bawah MPMMN.
Jika dahulu slip gaji menjadi pengukur utama kepada kelayakan untuk pihak institusi kewangan meluluskan pembiayaan, namun kita senario semasa sudah berubah.
Bagi rakyat yang bekerja sendiri atau yang bekerja dalam ekonomi “gig” dengan sumber pendapatan yang sukar dijangka, akses kepada data lain seperti bil utiliti dan pembayaran sewa boleh dijadikan sumber penilaian kredit oleh institusi kewangan.
Jangan naikkan kadar faedah pembiayaan
Selain itu, diharapkan kerajaan untuk tidak menaikkan kadar faedah terutamanya bagi pembiayaan untuk tempoh suku atau setengah tahun 2022 ini.
Walaupun ada jangkaan yang Bank Negara Malaysia (BNM) akan menaikkan kadar faedah bermula separuh kedua tahun ini, dengan kemungkinan dua kali kenaikan sebanyak 25 mata asas atau 0.25% setiap satu.
Ini berikutan Amerika Syarikat (AS) dijangka akan menaikkan kos pinjamannya antara tiga hingga empat kali tahun ini dan akan terus berbuat demikian sehingga ia mencecah 2.50% hingga 2.7%.
Peningkatan gaji minimum
Bagi menyelesaikan isu ini, peningkatan gaji minimum juga dilihat sebagai satu cara yang boleh membantu golongan yang berpendapatan rendah untuk memiliki kediaman sendiri.
Buat masa kini, gaji minimum graduan atau pekerja muda masih terdapat di bawah RM 1,800. Jika golongan pekerja muda ini mendapat gaji di bawah RM 1,800 ini, pastinya ia adalah sesuatu yang sukar bagi golongan pekerja muda ingin memiliki kediaman atau rumah sendiri.
Jika pendapatan dengan gaji minimum yang rendah, pastinya ia membebankan untuk membayar komitmen bulanan termasuklah kos dan keperluan lain yang ditanggung seperti pembiayaan kenderaan, pembayaran keperluan asas dan simpanan kecemasan.
Penutup
Bagi ekosistem yang lebih menyeluruh dalam penyediaan dan pembiayaan perumahan serta program yang dapat membantu Keluarga Malaysia dalam memiliki rumah sendiri, Kerajaan dan MPMMN perlu menyelaras hala tuju bagi isu pemilikan kediaman ini serta melakukan pemantauan bagi penyediaan rumah mampu milik di Malaysia,
Janganlah kempen 'Home Ownership Programme' (HOPE) dan ‘Satu Keluarga Satu Rumah” sekadar satu kempen dan rakyat masih “menumpang” di tanah air sendiri! - DagangNews.com
SYAMSYUL SAMSUDIN adalah pensyarah kanan dan pelabur tegar di Bursa Malaysia yang mempunyai kepakaran dalam menganalisis kewangan syarikat dan juga banyak menulis di akhbar-akhbar utama di Malaysia berkaitan pelaburan, kewangan dan ekonomi. Kini merupakan kolumnis DagangNews.com menerusi ruangan VOLATILITI setiap Rabu.