Penasihat bebas saran tolak tawaran pengambilalihan Mulpha: apa pemegang saham patut buat?

MERREPAK oleh JOHARDY IBRAHIM

PADA September lepas, syarikat hartanah Mulpha International Bhd menerima tawaran pengambilalihan sukarela tanpa syarat daripada beberapa penawar bersama untuk saham syarikat yang belum dipegang oleh mereka, pada harga RM2.30 sesaham.

Menurut pemakluman Mulpha di Bursa Malaysia, harga tawaran RM2.30 mewakili premium 10.05% untuk volum lima hari purata wajaran harga pasaran (VWAP) saham Mulpha sehingga 22 Sept sebanyak RM2.09 dan premium 9% bagi volum sebulan purata wajaran harga pasaran naik saham Mulpha kepada 22 Sept sebanyak RM2.11.

Bagaimanapun, bagi VWAP tiga bulan RM2.13, harga tawaran diterjemahkan kepada diskaun sebanyak 7.98%, manakala untuk VWAP enam bulan RM2.19, harga tawaran diterjemahkan kepada diskaun sebanyak 5.02%.

Berbanding VWAP satu tahun saham Mulpha sehingga 22 Sept sebanyak RM2.39, harga tawaran mewakili diskaun sebanyak 3.77%.

Dan pada 25 Oktober lepas, Perunding bebas MainStreet Advisers Sdn Bhd menasihatkan para pemegang saham Mulpha supaya menolak tawaran tersebut kerana harga tawaran RM2.30 sesaham sebagai "tidak adil dan tidak munasabah".

Dalam nota pekeliling yang difailkan Mulpha di Bursa Malaysia, MainStreet Advisers berkata berdasarkan pendekatan nilai aset bersih yang dinilai semula, harga tawaran sesaham mewakili diskaun sebanyak RM14.92 atau 86.64% daripada setiap saham Mulpha.

Di samping itu, perunding bebas itu mengambil maklum mengenai hasrat syarikat penawar bersama itu untuk mengekalkan status penyenaraian Mulpha di Pasaran Utama Bursa, dan mereka juga tidak berhasrat untuk menggunakan peruntukan Subseksyen 222(1) CMSA.

"Berdasarkan perkara di atas dan penilaian kami, kami berpendapat tawaran itu tidak adil dan tidak munasabah. Sehubungan itu, kami menasihatkan pengarah yang tidak berkepentingan untuk mengesyorkan supaya pemegang saham menolak tawaran itu.

"Walau bagaimanapun, keputusan yang akan dibuat berkenaan dengan tawaran itu bergantung pada selera risiko individu dan keperluan pelaburan khusus pemegang saham. Pemegang saham harus sedar bahawa mungkin terdapat turun naik berterusan dalam harga pasaran Mulpha saham," kata MainStreet Advisers.

BACA: Mainstreet Advisors syor pemegang saham tolak tawaran ambil alih Mulpha International kerana tidak adil, tidak munasabah

Isu sebenar

Dalam kes Mulpha, keluarga Lee membuat tawaran am untuk saham yang tidak dimilikinya pada harga RM2.30 sesaham.

Keluarga Lee, melalui pelbagai syarikat, memiliki 50.2% daripada syarikat itu.

Apa yang menonjol dalam kes Mulpha ialah diskaun besar bagi  Nilai Aset Bersih atau Net Asset Value (NAV), berjumlah RM11.21 sesaham pada keputusan suku tahunan terkininya, kepada harga tawaran RM2.30.

Bahawa saham Mulpha berdagang dengan diskaun besar kepada nilai asetnya bukanlah rahsia dan telah berlaku selama bertahun-tahun.

Pemegang saham minoriti akan mendapati diri mereka terperangkap di tempat yang sukar.

Ini disebabkan walaupun syarikat itu mempunyai aset yang begitu berharga, harga saham syarikat mereka tidak pernah berdagang hampir dengan nilai tersebut.

Aset-aset Mulpha

Perlu diingatkan juga bahawa banyak aset utama Mulpha belum dinilai semula.

Salah satu aset tersebut ialah Hotel InterContinental Sydney, Australia, yang mempunyai nilai buku RM689 juta tetapi tidak dinilai semula sejak 2004.

Dengan keluasan binaan seluas 3,909 meter persegi, InterContinental Sydney menghadap ke Sydney Harbour, Opera House, Harbour Bridge, Royal Botanic Gardens dan Circular Quay.

Ia telah menjalani pengubahsuaian bernilai A$100 juta (RM301 juta) sejak awal 2021.

Dalam laporan tahunan 2021, CEO Mulpha International Gregory David Shaw berkata penyiapan kerja-kerja pengubahsuaian adalah tepat pada masanya kerana ia bertepatan dengan pengumuman kerajaan Australia untuk membuka semula sempadannya untuk perjalanan antarabangsa.

“Pemangkin positif bagi ekonomi hospitaliti dan pelancongan ini dijangka menyaksikan pemulihan pelancongan beransur-ansur ke tahap pra-pandemik untuk pasaran selain China, salah satu pasaran masuk terbesar Australia yang masih ditutup untuk perjalanan keluar,” katanya.

Satu lagi aset penting kumpulan itu ialah Leisure Farm Resort seluas 1,765 ekar di Johor yang terkenal dengan ladang dan kediaman yang memenangi anugerah. Nilai bukunya sebanyak RM568.77 juta tidak dinilai semula sejak 1991.

Kumpulan itu juga telah menilai semula aset seperti Sanctuary Cove, Norwest Marketown, Pulau Hayman, Hotel Pangsapuri Stadium Nesuto dan Carlile Swim Centre.

Selain daripada Hotel Pangsapuri Stadium Nesuto yang terletak di New Zealand, selebihnya terdapat di Australia. Aset yang paling bernilai adalah Sanctuary Cove yang mempunyai nilai buku RM502 juta.

Sanctuary Cove, yang terletak di Gold Coast Australia, merentasi 69.9 hektar dan terdiri daripada resort bersepadu dengan hotel, membeli-belah, pejabat dan presint gaya hidup runcit. Pembangunan ini juga termasuk kemudahan seperti marina dan padang golf kejohanan.

Mulpha terus membangunkan dan menjual hartanah di Sanctuary Cove.

Sumbangan hasil dan keuntungan daripada segmen hartanah Mulpha meningkat pada FY21. Pendapatan segmen itu meningkat sebanyak RM90 juta tahun ke tahun (y-o-y) kepada RM435 juta, manakala keuntungan sebelum cukai meningkat sebanyak RM133 juta tahun ke tahun kepada RM211 juta.

Hasil setahun penuh dan keuntungan sebelum cukai untuk Mulpha pada FY21 masing-masing berjumlah RM787 juta dan RM439 juta.

Peningkatan dalam sumbangan daripada segmen hartanah sebahagian besarnya disebabkan oleh penyelesaian hartanah yang lebih tinggi daripada pembangunan Sanctuary Cove.

“Ini disokong oleh permintaan kukuh daripada pembeli yang mengatasi jumlah penyenaraian baharu yang masuk ke pasaran Australia dan kadar faedah Australia yang rendah mengikut sejarah,” kata laporan tahunan Mulpha 2021.

Jadi apa yang boleh dilakukan oleh pemegang saham Mulpha?

CEO Badan Pengawas Pemegang Saham Minoriti (MSWG), Devanesan Evanson berkata, jarang terdapat korelasi langsung antara NAV syarikat dan harga sahamnya.

"Pemegang saham minoriti dinasihatkan untuk menunggu laporan dan cadangan penasihat bebas profesional supaya mereka boleh membuat keputusan termaklum," katanya.

Devanesan menambah bahawa harga saham syarikat mempunyai korelasi yang lebih baik dengan keuntungan yang dilaporkan syarikat.

“Harga saham adalah produk permintaan dan penawaran dalam pasaran serta sentimen pasaran. Syarikat mesti meletakkan lebih fokus pada prestasi yang menguntungkan dan tidak terlalu terikat dengan harga saham.

“Berbanding dengan harga saham, yang ditentukan oleh pasaran, prestasi syarikat adalah dalam kawalannya. Jika syarikat menunjukkan prestasi, pasaran akan memberi ganjaran melalui harga saham yang lebih baik, semua perkara adalah sama,” katanya.

Menariknya, pihak yang menawarkan pengambilalihan, iaitu keluarga Lee, berhasrat untuk memastikan Mulpha disenaraikan.

Itulah sebabnya timbul spekulasi bahawa rasional tawaran itu mungkin semata-mata untuk menyatukan pegangan saham keluarga Lee di dalam Mulpha. 

Johardy Ibrahim adalah Editor DagangNews.com yang pernah berkhidmat di Utusan Malaysia, Bernama, TVS dan The People's Mirror dalam kerjaya lebih 30 tahun. Merrepak adalah kolum pojok beliau setiap minggu - pertama kali diperkenalkan di Mingguan Malaysia pada 2009 yang menyentuh mengenai apa sahaja isu mencuit jiwa minda seminggu ini atau yang menyebabkannya mendengar lagu Roxette - Dressed For Success berulang-ulang kali.