Urus hutang rumah dengan bijak: Elak rumah idaman dilelong

RUMAH adalah satu keperluan asas bagi setiap insan, sama ada masih bujang atau sudah berkeluarga. Memiliki rumah sendiri adalah impian kita, apalagi yang sudah berkahwin dan mempunyai anak-anak. Rumah sebagai aset tetap memerlukan modal yang besar dan pastinya ia perlu dibiaya oleh pinjaman jangka-panjang oleh bank.

Pinjaman Rumah

Bagi rakyat Malaysia yang bekerja tetap sama ada dengan kerajaan atau syarikat, mereka mudah membuat pinjaman untuk membeli rumah daripada bank. Menariknya orang Islam kini bukan sahaja boleh membeli rumah melalui pembiayaan perbankan Islam tetapi juga membuat perlindungan skim takaful rumah mereka daripada musibah seperti kecurian, kebakaran serta kerosakan khususnya ribut-petir dan banjir.

Rumah di Malaysia lazimnya terbahagi kepada rumah banglo, berkembar dan teres, di samping rumah bertingkat-tingkat: kononnya rumah flat untuk golongan bawahan, apartmen untuk golongan sederhana dan kondominium untuk gologan atasan. Apapun jenis rumah, ia adalah satu keperluan asas sebagai tempat kediaman. Justeru, kita memerlukan pinjaman atau pembiayaan jangka-panjang untuk memiliki rumah, lazimnya antara 25-30 tahun. Ini bermakna kita ada komitmen jangka panjang untuk membayar setiap bulan purata antara RM1,000 sehingga RM10,000 bergantung jenis rumah, lokasi dan kemudahan infra struktur.

Oleh sebab fokus kita kepada kewangan peribadi/famili, memiliki kereta dan rumah adalah dianggap satu keperluan asas seperti yang dikupas dalam Siri 2 dahulu. Kereta dianggap sebagai aset tetap atau harta boleh-alih manakala rumah adalah aset tetap atau harta melekat.

Dalam siri ini kita cuba lebih fokus kepada harta yang dibeli oleh golongan muda melalui pinjaman daripada bank, iaitu kereta dan rumah. Kalau sewa-beli kereta, kita faham sebab harga pasaran kereta sentiasa susut nilai dari tahun ke tahun. Namun, ramai yang keliru macam mana pula pinjaman rumah boleh menyebabkan golongan ini menjadi muflis walhal harga pasaran rumah sentiasa naik nilai dari tahun ke tahun?

Rumah Lelong

“Fakta bukan auta”, kata warganet yang terlajak pandai berbahas mengenai isu-isu panas  di Malaysia! Lupakan isu politik Malaysia yang sentiasa disensasikan,  kita fokus kepada isu berfakta mengenai `rumah lelong'.

Mengikut pandangan profesional Arif Hussin, seorang perunding hartanah berdaftar di Malaysia melalui tulisan blognya (2018), apabila rumah dilelong, pemilik rumah akan hilang kawalan ke atas harga jual kerana harga rizab ditentukan oleh jurunilai berlesen melalui kaedah tertentu. Harga ini boleh jadi di bawah harga pasaran sebenar. Jika lelongan tidak berjaya untuk suatu sesi, rumah tersebut akan dilelong pada sesi lelongan seterusnya dengan diskaun harga 10% setiap lelongan, sehinggalah rumah tersebut terjual.

Beliau juga mengingatkan semasa sesi bidaan, biasanya mereka yang beli rumah melalui kaedah lelong ini adalah pelabur tegar (savy investor). Mereka sudah tahu berapakah harga maksimum yang mereka sanggup bayar untuk suatu rumah supaya pulangan mereka berbaloi. Harga dalam perkiraan mereka ini sudah tentulah lebih rendah daripada harga pasaran sebenar. Jika tidak, lebih baik mereka beli di pasaran sekunder (sub-sale) sahaja.

Lebih memburukkan, jika semasa lelongan ada sindiket tertentu yang menyebabkan rumah dilelong pada harga rizab tanpa bidaan. Akhirnya, pemilik rumah (peminjam) kerugian yang menjuruskan mereka di ambang kemuflisan. Selain itu, beliau turut menjelaskan apabila bank membuat lelongan rumah, pemilik (peminjam) wajib bayar yuran-yuran pemerosesan seperti bayaran kepada peguam, jurunilai, jurulelong dan duti setem. Justeru, beliau memberi amaran, walaupun  harga pembida tinggi, pemilik rumah masih rugi bila perlu bayar semua yuran pemerosesan tersebut. Jadi, apabila bank menjual rumah dengan harga yang rendah, harga bidaan ini mungkin tidak cukup untuk menampung hutang berbaki pemilik rumah (pemijam).

Untuk memudahkan perkiraan, katakan baki hutang rumah ialah RM200,000 dan bank hanya berjaya menjual pada harga bidaan RM150,000, baki RM50,000 itu pemilik rumah wajib bayar kepada pihak bank, tidak termasuk kos tambahan tersebut. Sekiranya gagal, pihak bank boleh mengambil tindakan untuk saman kebankrapan kerana hutang tertunggak sudah mencecah RM50,000 seperti yang ditakrif oleh Jabatan Insolvensi Malaysia.

Malang datang bertimpa ada kes rumah yang dilelong tiada sambutan daripada pembida menyebabkan harga rizab terpaksa diturunkan oleh pelelong berdaftar. Malang terus datang bertimpa lagi selepas harga diturunkan hanya ada pembida tunggal yang menyebabkan harganya menyamai harga rizab tersebut, yang sudah jauh lebih rendah daripada harga pasaran.  Ya bak kata pepatah Melayu `sudah jatuh ditimpa tangga' walaupun rumah yang kita beli dan diami tiada tangga untuk masuk ke rumah!

Ansuran Hutang

Mengikut rekod Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit (AKPK), pada asalnya peminjam ini tiada masalah membayar ansuran hutang rumah setiap bulan, namun kerana pengaruh gaya hidup moden, mereka mula liat dan lambat membayar balik hutang rumah sehingga tertunggak melebihi tiga bulan, akhirnya mereka tiada keupayaan kewangan lagi. Maka mereka jatuh muflis pada usia muda. Bayangkan pada usia lewat 20an atau awal 30an, ada isteri ada anak-anak, hidup mereka merana kerana arahan kemuflisan oleh mahkamah!

Namun begitu, menurut jurulelong berdaftar lazimnnya pihak bank akan sentiasa berusaha untuk mendapat harga bidaan terbaik demi mencari keadilan kepada pihak peminjam. Seperti saranan APKP pada siri minggu lepas, sepatutnya peminjam wajib berunding dengan pihak bank untuk mencari kaedah penyelesaian baki tertunggak tiga bulan yang di anggap oleh Bank Negara Malaysia sebagai ‘non-performing loan’.

Malah, pihak bank akan turut berusaha memanggil wakil pejabat tanah dan jurulelong bertauliah sebelum notis rumah lelong diiklankan, juga untuk membendung wujudnya satu sindiket semasa proses lelongan rumah. Pun begitu, seperti kata Dr Sharifah Heryati Syed Nor pada siri minggu lepas,  peminjam masih ada stigma sosial iaitu rasa malu untuk bersemuka dengan bank dan wakil-wakilnya, akhirnya rumah mereka tergadai jua!

Ayuh anak-anak muda, kalau anda berani berkata `pandai makan pandai simpan', anda juga mesti berani berkata `pandai pinjam pandai bayar'. Kalau hutang tidak mampu dibayar, jangan malu pula untuk berjumpa dengan AKPK dan pastinya jangan malu untuk berunding dengan pihak bank pula. Bab kata pepatah Melayu, `kalau tersesat jalan jangan malu untuk bertanya', kini `kalau tersilap berhutang jangan malu untuk berunding!'.

Sudah pasti anda tidak mahu jadi muflis sebab gagal melunaskan hutang tertunggak ke atas  pinjaman rumah. Anda wajib ingat bahawa rumah itu satu keperluan asas tempat anda berlindung bersama isteri dan anak-anak, maka anda harus celik wang sebab ia mendidik anda untuk berdisiplin dalam mengimbangi antara perdapatan dan perbelanjaan. Jika anda tahu asas pengurusan kewangan pastinya anda amat faham antara belanja atas asas `keperluan dan kemahuan', maka menjadi muflis tiada dalam kamus hidup anda, sama ada semasa masih bujang atau sudah berkeluarga!

Namun begitu, sebagai individu yang celik wang, pasti anda tidak mahu dan tahu rumah anda sudah dijual dalam sesi bidaan oleh jurulelong. Ada kes harga rizab hanya RM20,000 sahaja daripada harga pasaran RM120,000, iaitu perbezaan ketara sebanyak RM100,000. Mengikut laporan pelelong berlesen tersebut, harga jualan RM44,000 mewakili harga bidaan tertinggi atau 37% daripada harga pasaran. Dalam Siri 6 minggu hadapan, kita cuba amati dan hayati nasihat daripada jurulelong berpengalaman dalam hartanah sebagai “misi menyelamat” rumah anda daripada tergadai. Insya Allah! - DagangNews.com

Penulis adalah bekas Profesor Kewangan UiTM, Felo Fulbright sejak 2011 dan Felo Penyelidik Utama di Lamka Advisory sejak Julai 2020.

ARTIKEL SENsor RINGGIT :

URUS HUTANG DENGAN BIJAK: ELAK JADI MUFLIS

URUS WANG ANDA: FAHAMI ASET DAN LIABILITI