'Saya bukan jaga tauke besar tapi 500,000 orang akan hilang kerja,' luah Pengerusi MRMA

Pengerusi Persatuan Pengurus REIT Malaysia (MRMA), Datuk Hisham Othman

Oleh ZUNAIDAH ZAINON
zunaidah@dagangnews.com

KUALA LUMPUR 9 Julai - Pandemik COVID-19 yang belum menunjukkan tanda-tanda akan reda dengan 8,868 kes harian baharu dicatatkan semalam, semakin meningkatkan kebimbangan pelbagai pihak mengenai situasi semasa penularan wabak ini. 

Hakikatnya, tiada siapa dapat meneka bila krisis ini akan berakhir, tambahan pula dengan kedatangan gelombang baharu varian Delta.

Ketika ini, beberapa kawasan di Selangor dan Kuala Lumpur menguatkuasakan perintah kawalan pergerakan diperketatkan (PKPD) manakala 6 negeri sudah beralih ke fasa kedua Pelan Pemulihan Negara. 

Sejak pandemik COVID-19 tercetus tahun lalu, kadar pengangguran negara juga semakin mencanak naik dengan lebih 700,000 orang masih menganggur hingga kini, lebih tinggi berbanding 500,000 sebelum krisis wabak ini.

Namun, situasi ini dijangka bertambah buruk sekiranya lebih banyak sektor tidak dibenarkan beroperasi, antaranya membabitkan segmen peruncitan dan pusat beli-belah yang menjadi sumber pendapatan kepada hampir sejuta pekerja di negara ini.

Bercakap kepada DagangNews.com, Pengerusi Persatuan Pengurus REIT Malaysia (MRMA), Datuk Hisham Othman berkata,  sekiranya pusat beli-belah masih ditutup sehingga akhir bulan ini, periuk nasi 500,000 pekerja dalam bidang ini akan terancam. 

Katanya, selepas 15 bulan cuba bertahan, kebanyakan pengusaha di pusat beli-belah sudah kehabisan wang simpanan dan sumber kewangan.

"Malah, mereka juga bergelut untuk meneruskan kehidupan seharian. Dalam tempoh itu juga, 20% pekerja dalam sektor ini telah dibuang manakala 20% daripada pengusaha kedai di pusat beli-belah sudah lingkup.

"Jika pusat beli-belah tidak dibuka secepat mungkin, kemungkinan lagi 200,000 pekerja terpaksa dibuang dan seterusnya 300,000 menjelang 31 Julai ini.

"Kita juga akan menyaksikan 50% daripada kedai-kedai di pusat beli-belah juga terpaksa menutup perniagaan termasuk jenama terkenal antarabangsa dan tempatan," katanya yang dilantik ke jawatan tersebut pada 17 Jun lalu.

Pengusaha kedai tidak boleh bertahan lagi

Retail Group Malaysia (RGM) dalam Laporan Industri Peruncitan Malaysia pada Jun 2021 menyemak turun 0.1% unjuran pertumbuhan peruncitan bagi tahun ini kepada 4% berbanding 4.1% sebelum itu. 

Industri peruncitan di Malaysia mencatat prestasi buruk dalam tempoh 2 dekad pada tahun lalu dengan merosot kepada 16.3%.

Malah, RGM turut melaporkan 15% daripada keseluruhan bekalan runcit atau sekurang-kurangnya 51,000 kedai runcit akan menutup perniagaan mereka disebabkan pandemik COVID-19.

Ia juga mendapati banyak perniagaan gulung tikar ketika PKP 1.0 dilaksanakan Mei tahun lalu dan juga selepas moratorium 1.0 berakhir Oktober 2020. 

Data RGM menunjukkan jualan runcit pada suku pertama 2021 menyusut 9.9% dengan stor jualan pasar raya dan fesyen serta aksesori pakaian masing-masing merudum sehingga 24.3% dan 23.4%. 

Bagaimanapun, segmen jualan perabot, peralatan isi rumah dan elektronik, masing-masing berkembang 35.3%.

Berdasarkan data-data tersebut, Hisham menegaskan, kerajaan perlu membuka semula sektor peruncitan di pusat beli-belah ini memandangkan kebanyakan pengusaha tidak mampu bertahan lagi.

Ini kerana katanya, jika mengikut Pelan Pemulihan Negara, kedai-kedai ini hanya dibenarkan beroperasi semula pada akhir tahun. 

"Dalam hal ini, saya bukan menjaga tauke besar yang menjadi pemilik pusat beli-belah, tapi saya risaukan nyawa dan periuk nasi pekerja atau pengusaha kedai yang terbabit dalam sektor ini.

"Bayangkan dengan sejuta pekerja bergantung kepada industri ini dengan kebanyakannya adalah dalam kategori B40 dan M40, saya jangkakan 4 juta rakyat akan terjejas," tegas beliau. 

Hisham juga berkata, MRMA turut mewakili suara pertubuhan lain dalam sektor ini termasuk Persatuan Beli-Belah Malaysia (PPK), Persatuan Peruncit Malaysia (MRA), Persatuan Rantaian Peruncitan Malaysia (MRCA) dan Organisasi Peruncit Bumiputera (BRO) yang menggesa supaya kerajaan mempercepatkan pembukaan pusat beli-belah.

Vaksinkan segera pekerja pusat beli-belah

Sehubungan itu, beliau meminta supaya pekerja di pusat beli-belah ini dapat divaksinkan dengan kadar segera dan mereka dikategorikan sebagai barisan hadapan.

"Apabila mereka divaksinkan akhir bulan ini, ia akan menjadi kunci utama kepada survival sektor peruncitan.

"Kenapa mereka perlu diletakkan sebagai barisan hadapan, kerana sektor ini adalah penyumbang utama kepada industri perkhidmatan," tambahnya. 

Hisham berkata, telah terbukti sebelum ini negara-negara seperti United Kingdom dan Singapura yang mempercepatkan kadar vaksinasi dapat menurunkan kadar jangkitan, seiring pematuhan prosedur standard operasi (SOP) ketat berbanding melaksanakan PKP secara berpanjangan.

"Bagi saya, industri peruncitan telah melaksanakan dan memenuhi segala keperluan SOP yang dikuatkuasakan oleh kerajaan selama ini," katanya. 

Data Kementerian Kesihatan sebelum ini menunjukkan sektor peruncitan dan pusat beli-belah termasuk kawasan persekitaran, menyumbang hanya 0.8% kes jangkitan pada Mei 2021. 

Menteri Besar Selangor, Datuk Seri Amirudin Shari pada 30 Jun lalu berkata, 91% daripada kluster di Selangor adalah berkaitan tempat kerja, yang mana 80% daripadanya membabitkan kluster kilang dan 11% pula kluster tapak binaan.

3 cadangan MRMA kepada kerajaan pulihkan M-REIT

Namun, menurut Hisham, meskipun industri peruncitan dibuka semula, situasi terburuk belum berakhir memandangkan ia memerlukan tempoh beberapa tahun untuk kembali pulih. 

Oleh itu, MRMA, katanya, menggariskan beberapa cadangan utama kepada kerajaan untuk membangunkan semula sektor M-REIT di negara ini supaya ia kekal berdaya tahan pada tahun-tahun akan datang. 

Beliau yang juga merupakan Pengarah Eksekutif dan Ketua Pegawai Eksekutif Hektar Real Estate Investment Trust (Hektar REIT) berkata, kerajaan boleh memberi rebat kepada kadar taksiran dan cukai pintu bagi tahun 2020/2021.

Kata, ini merangkumi kira-kira 10% daripada jumlah perbelanjaan bagi M-REIT.

"Selain itu, kerajaan juga boleh menyediakan skim sokongan sewaan kepada penyewa hartanah komersial yang layak.

"Ini kerana apabila kedai tidak boleh dibuka, sudah tentu mereka sukar untuk membayar sewa, jadi skim sewaan seperti di Singapura boleh dilaksanakan di Malaysia," tambahnya.

Beliau juga mencadangkan supaya tempoh agihan pendapatan bagi pemegang unit REIT dilanjutkan lebih 2 bulan daripada tahun kewangan bagi memenuhi syarat pengecualian cukai seperti diperuntukkan oleh undang-undang. 

Katanya, ini secara tidak langsung dapat membantu aliran tunai dalam kalangan pemain M-REIT.

"Disebabkan pandemik ini, aliran tunai menjadi lebih terhad dan tempoh 2 bulan dividen tidak mencukupi bagi sesetengah M-REIT untuk menguruskan kewangan mereka dan megagihkan 90% pendapatan dalam tempoh yang terbatas ini.

"Cadangan lanjutan ini bagaimanapun, tidak memberi impak kepada hasil kerajaan kerana industri M-REIT tidak memohon sebarang rebat atau subsidi," tambahnya.

Selain itu, Hisham berkata, subsidi elektrik tidak sepatutnya terhad kepada sektor yang diumumkan di bawah Pemerkasa Plus dan Pemulih, tetapi perlu merangkumi sektor pejabat kerana keperluan bekerja dari rumah telah menjejaskan kadar penghunian dan penyewaan. 

Pada 2020, M-REIT tersenarai membayar sejumlah RM255 juta bagi kos tenaga elektrik, yang mewakili purata 17% daripada perbelanjaan hartanah yang ditanggung mereka.

"Oleh itu, subsidi elektrik ini penting untuk mengurangkan kos operasi kepada pemilik hartanah REIT," katanya.

Prospek M-REIT

Secara dasarnya, M-REIT telah berkembang di Malaysia sejak Ogos 2005 dengan kira-kira RM500 juta pasaran modal sehingga berkembang mencecah RM40 bilion pada tahun lalu. 

Sektor tersebut kini disokong lebih RM50 bilion aset di bawah pengurusan (AUM) membabitkan segmen pusat beli-belah, hotel, pejabat dan hartanah perindustrian. 

Di Malaysia, terdapat lebih 17 REIT disenaraikan, yang menguruskan 10% ruang pusat beli-belah dan 5% ruang pejabat, menyumbang secara signifikan kepada landskap ekonomi dan industri hartanah.

Mengenai prospek M-REIT, beliau berkata, ia dijangka pulih apabila perbelanjaan pengguna meningkat apabila ekonomi dibuka semula.

"PKP secara berterusan akan terus menjejaskan penggunaan swasta disebabkan pertumbuhan gaji yang rendah dan pengguna mengambil langkah-langkah berhemah dalam perbelanjaan," katanya.

Bagaimanapun, menurut Hisham, meskipun hasil M-RET akan terjejas tahun ini tetapi pelabur akan melihat pulangan yang lebih baik apabila aktiviti ekonomi bergerak semula. 

Sebelum pandemik, purata agihan hasil bagi REIT dalam tempoh 5 tahun berlegar pada paras antara 5.5 hingga 6.6% manakala pertumbuhan modal bergantung tempoh pelaburan.

Tetapi, pulangannya adalah lebih tinggi berbanding sewaan hartanah yang lain dengan pulangan sekitar 3 hingga 5%, malah lebih tinggi berbanding kadar deposit tetap iaitu di bawah 2%.

"M-REIT, secara dasarnya, telah mempamerkan prestasi yang kukuh dan menunjukkan potensi pemulihan dalam tempoh jangka masa panjang.

"Kami yakin apabila krisis ini reda, segmen ini akan berkembang semula dan merekodkan pencapaian lebih baik," jelas beliau. - DagangNews.com