Pembelian tanah di Kulai oleh Lagenda Properties bagi bangunkan perumahan B40, M40 disifatkan positif - AmInvest

KUALA LUMPUR 14 Feb – Pembelian tanah di Kulai, Johor oleh Lagenda Properties yang dijangka membina perumahan mampu milik untuk golongan B40, disifatkan perkembangan positif oleh penganalisis industri.

Firma penyelidikan AmInvest berkata, disebabkan oleh tahap kemampuan maksimum B40 yang lebih tinggi di Johor berbanding Perak dan Kedah, pihaknya percaya harga jualan purata bagi setiap unit kediaman di perbandaran Kulai akan lebih tinggi daripada perbandaran sedia ada di dua negeri tersebit.

Menurutnya, berdasarkan anggaran GDV sebanyak RM4 bilion, harga jualan purata dijangkakan ialah RM300K/unit.

“Perbandaran Kulai itu dijadualkan untuk mula dibuka pada FY25F. Kami menganggarkan bahawa projek itu berpotensi menyumbang sehingga 20% daripada pendapatan Lagenda dari FY25F hingga FY32F,” kata firma itu dalam nota penyelidikannya hari ini.

Semalam, Lagenda mengumukan pembelian tanah pertamanya pada 2023 dengan cadangan pengambilan 2 petak tanah kosong pegangan bebas berjumlah 1,075 ekar di Kulai, Johor dengan wang tunai RM398 juta (37% daripada modal pasaran) daripada Seriemas Development, syarikat milik penuh PNB.

AmInvest berkata, Johor mempunyai unit kediaman tidak terjual tertinggi di Malaysia dengan hartanah berharga <RM300K menyumbang hanya 4% daripada unit kediaman tidak terjual pada akhir 3QFY22.

Sementara itu, hartanah kediaman berharga antara RM300,000 dan RM500,000 terdiri daripada 8% daripada jumlah unit siap yang belum terjual.

Dari 4QFY21 hingga 3QFY22, terdapat hanya 760 unit rumah mampu milik yang dilancarkan berbanding 12,800 unit yang diurus niaga.

“Kami percaya kekurangan bekalan rumah mampu milik di Johor memberi peluang kepada Lagenda untuk menembusi golongan B40 yang kurang mendapat perkhidmatan di Johor dengan strategi harga yang kompetitif,” kata firma itu lagi.

Tanah Kulai terletak secara strategik dalam jarak beberapa taman perindustrian dan hab ekonomi Johor Bahru di rantau ini. Ia hanya 18km dari Lapangan Terbang Antarabangsa Senai dengan hab logistik dan industri yang berkaitan serta 39km dari pusat bandar Johor Bahru.

“Secara keseluruhan, kami positif terhadap pengambilalihan yang dijangka membantu mengekalkan pendapatan hartanah Lagenda dalam jangka sederhana dan panjang, ujar AmInvest.

Saham

Saham pada masa ini didagangkan pada PE FY24F yang menarik sebanyak 4x berbanding purata industri sebanyak 9x manakala hasil dividen FY24F menarik pada 6%.

“Kami juga menyukai Lagenda kerana niche syarikat dalam pembangunan perumahan mampu milik tanah yang kurang mendapat perhatian di negeri ini yang memiliki populasi besar kumpulan pendapatan B40 dan M40,” kata AmInvest.

Firma itu mengekalkan saranan BELI di Lagenda Properties (Lagenda) dengan nilai saksama (FV) yang lebih tinggi sebanyak RM1.82/saham (daripada RM1.64/saham sebelumnya) selepas mengambil kira sumbangan pendapatan masa hadapan daripada pembangunan tanah Kulai yang diambil alih baru-baru ini.

“FV kami adalah berdasarkan diskaun 30% kepada RNAV dan premium 3% untuk mencerminkan penarafan ESG 4 bintangnya,” jelas AmInvest.

Sambil mengekalkan pendapatan FY23F, firma itu menurunkan keuntungan bersih teras FY24F sebanyak 3% untuk menggabungkan kos kewangan yang lebih tinggi daripada peningkatan dalam pinjaman untuk membiayai pengambilan tanah Kulai. Ini terutama, 90% daripada pertimbangan pembelian (sebahagian besarnya dibiayai oleh pinjaman) dijangka akan diselesaikan pada 1QFY24 (Ekshibit 3).

Setelah selesai pengambilalihan, simpanan tanah terkumpul Lagenda akan meningkat secara besar-besaran sebanyak 29% kepada 4,801 ekar daripada 3,726 ekar.

Harga pemerolehan diterjemahkan kepada RM8.50 psf dan membayangkan nisbah kos kepada GDV sebanyak 10%, iaitu di bawah nisbah purata kos kepada GDV tanah industri sebanyak 15%–20%.

“Berdasarkan semakan saluran kami, harga yang diminta untuk tanah pertanian di sekitar kawasan itu adalah antara RM10 psf hingga RM16 psf. Oleh itu, kami menganggap harga pemerolehan adalah adil,” kata AmInvest. – DagangNews.com