Pelaburan hartanah semasa pandemik COVID-19, ada untungkah?

DagangNews.com

Volatiliti - 07 Apr 2021 08:00 AM

Pelaburan hartanah semasa pandemik COVID-19, ada untungkah?

PELABURAN hartanah juga merupakan satu bentuk pelaburan. Bagi pelabur yang `biasa-biasa' sahaja atau yang mempunyai jumlah modal yang sedikit pastinya pelaburan hartanah bukanlah satu pelaburan yang digemari.

Namun begitu ada yang berpendapat pelaburan hartanah boleh dilakukan dengan modal yang kecil dan boleh membawa pulangan yang baik. Adakah pekara ini betul?

Pelaburan hartanah boleh ditakrifkan sebagai pelaburan dengan membeli apa-apa jenis hartanah bagi mendapatkan keuntungan daripada pelaburan yang dibuat. Keuntungan yang diperoleh ini sama ada aliran tunai mahupun melalui kenaikan harga hartanah tersebut. Bagi pelabur yang ingin menceburi pelaburan hartanah, pelabur perlu tahu jenis-jenis pelaburan hartanah dahulu.

Di Malaysia terdapat 5 jenis pelaburan yang utama iaitu pelaburan hartanah kediaman, komersial, perindustrian, runcit dan REIT.

Hartanah Kediaman
Hartanah jenis kediaman ini merujuk kepada pelaburan rumah kediaman. Pelaburan jenis kediaman ini seperti rumah teres, banglow, kondominium, pangsapuri dan lain-lain jenis kediaman.
Pelabur jenis ini boleh membeli hartanah jenis ini dengan mendapat harga permulaan lebih rendah dan memperolehi margin pinjaman lebih tinggi (margin pembiayaan sehingga 90%) berbanding dan menjual kembali hartanah yang dibeli apabila kenaikan harga hartanah belaku.
Kebiasaannya harga hartanah akan naik setiap tahun bergantung lokasi hartanah tersebut. Jika pelabur yang membeli hartanah bagi tujuan sewaan, pelabur perlu pastikan jumlah bayaran bulanan yang perlu dibayar setara atau lebih daripada jumlah sewa yang dikutip bagi mengelakkan defisit atau bebanan kepada pelabur.

Pelaburan Komersial
Hartanah jenis komersial ini kebiasaannya melibatkan hartanah jenis bangunan pejabat. Terdapat beberapa jenis hartanah jenis bangunan pejabat ini seperti bangunan pejabat Small Office Versatile Office (SOVO), Small Office Flexible Office (SOFO), Small Office Lease Office (SOLO), Small Office Smart Office (SOSO) and lain-lain.
Pelabur yang ingin menceburi pelaburan jenis komersial ini memerlukan jumlah modal yang lebih besar kerana kebiasaanya margin pembiayaan pada kadar 70% hingga 80% sahaja. Makna kata, pelabur memerlukan modal pendahuluan yang agak tinggi bagi pelaburan hartanah jenis ini.
Bagi pelaburan hartanah jenis ini, perjanjian antara pelabur (pemilik hartanah) dan penyewa terikat dalam satu tempoh yang agak panjang. Ini memberi pulangan yang stabil dan baik kepada pelabur dari segi aliran tunai.

Hartanah Perindustrian
Hartanah jenis ini ialah seperti kilang atau gudang perindustrian.Pelaburan hartanah industri selalunya mempunyai kadar sewaan dan aliran tunai perkhidmatan tinggi untuk meningkatkan pulangan pelaburan kepada pelabur (pemilik).
Namun, pelaburan jenis ini bersasar dan ia memerlukan bantuan profesional khusus untuk mengekal dan menguruskannya, serta modal pelaburan yang lebih besar.

Pelaburan Runcit
Hartanah jenis ini mempunyai kesamaan dengan hartanah jenis komersial tetapi ianya berbeza dari segi mekanisme dan lokasi hartanah ini. Hartanah runcit ialah hartanah di pusat membeli-belah atau pusat perniagaan yang utama.
Pelaburan jenis ini adalah kombinasi pelaburan hartanah dan perniagaan. Pelabur (pemilik) akan mendapat peratusan keuntungan diraih penyewa selain kadar sewa.

Amanah Pelaburan Hartanah (REIT)
Pelaburan terakhir hartanah ialah Amanah Pelaburan Hartanah (REIT).Pelaburan REIT bermaksud pelabur membeli saham syarikat pemilik hartanah yang mengagihkan pendapatannya sebagai dividen.
Malah, ia akan memilih industri yang sesuai dengan kehendak anda. Sebagai contoh, jika pelabur ingin memiliki hotel, anda boleh melabur di REIT hotel.
Namun begitu, dari segi kelemahan pelaburan jenis ini ialah pelabur tak memiliki harta tersebut, hanya sedikit atau tiada kuasa membuat sebarang keputusan tentang pengurusan atau pengendalian hartanah itu. Pelaburan jenis ini juga sukar mendapatkan pembiayaan atau pinjaman bank kerana ia dilihat sebagai pelaburan saham biasa.

Bagi merungkai persoalan pelaburan hartanah ini boleh mendatangkan keuntungan atau tidak kepada pelaburnya, pastinya jawapannya adalah ya. Ramai billionaire terkenal dunia hari ini di belakang mereka adalah pelaburan hartanah.

Sebagai contoh Donald Trump, Mantan Presiden Amerika Syarikat yang mana beliau adalah pemilik The Trump Organization sejak 1971 yang tonggak utama perniagaannya ialah hartanah.

Tetapi bagaimana pelabur hartanah ini mendapat pulangan atau keuntungan? Bagi yang melabur dalam hartanah ini, pelabur meraih pendapatan melalui sewa hartanah tersebut.

Untuk menentukan pulangan pelaburan (ROI) anda daripada hartanah, pelabur perlu mengetahui jenis hartanah yang dibeli, bakal penyewa dan lokasi hartanah mereka. Pelabur perlu tahu mengira pendapatan kasar sewa. Walaupun ia tidak berapa tepat untuk prestasi pendapatan kasar sewa masa depan, tapi ia petunjuk termudah.

Untuk pendapatan sewa bersih pula, pengiraannya akan memberikan ramalan yang lebih tepat mengenai ROI. Selain daripada jumlah pendapatan sewa tahunan dan nilai hartanah, pelabur juga perlu mempunyai kos hartanah tahunan dan perbelanjaan berterusan. Semakin banyak kos dan perbelanjaan yang ditambah, semakin tepat pendapatan sewa bersih pelabur.

Kesimpulannya, jika sewa yang diperoleh melebihi bayaran ansuran dan kos penyelenggaraan yang telah pelabur bayar, hartanah ini akan beri pendapatan berganda dengan aliran tunai bulanan positif dan peningkatan nilai hartanah.

Selain itu, pelabur yang menceburi pelaburan hartanah akan memperoleh pulangan atau pendapatan daripada jual beli hartanah tersebut. Kaedah “subsale” ini sebenarnya dipengaruhi banyak faktor seperti lokasi hartanah, kemudahan awam yang terdapat di kawasan hartanah, jumlah penduduk, potensi pulangan sewa dan lain-lain faktor.

Walaupun pelabur telah mengambil kira semua faktor ketika membeli hartanah untuk dijual, terdapat juga faktor penting lain yang juga perlu dipertimbangkan. Faktor lain yang penting ialah pelabur perlu mempersiapkan kemampuan untuk terus memiliki hartanah tersebut sehingga ia dijual dan memerlukan masa untuk menjaga hartanah tersebut sebelum mencari calon pembeli.

Apa ada perlu buat untuk melabur di dalam sektor hartanah?

Pelabur yang benar-benar ingin melabur dalam hartanah ini, pekara yang perlu diambil perhatian ialah modal yang ingin dilaburkan. Selain itu, kemampuan dokumen juga diperlukan bagi membolehkan pelabur mendapat pinjaman bank juga penting.

Selepas layak membeli, pelabur perlu ada holding power atau kemampuan untuk bayar balik pinjaman hartanah tersebut jika sesuatu yang tidak diingini berlaku seperti hartanah tersebut tidak dapat disewakan.

Kedua, pelabur perlu membuat kajian terperinci tentang situasi pasaran hartanah dalam negara umumnya dan kawasan yang ingin anda labur khasnya. Ini penting agar pelabur tidak melabur di tempat dan pada masa yang salah.

Ketiga, pelabur perlu mengenal pasti berapa banyak kos yang perlu anda keluarkan dan berapa pula keuntungan yang boleh diperoleh. Bagi pelabur Return on Investment (ROI) atau pulangan atas modal sangat penting. Berbaloikah modal yang dikeluarkan itu berbanding dengan keuntungan yang didapati. Jika ROI yang diperoleh mendapat jumlah yang disasarkan oleh pelabur, maka pelabur boleh menceburi bidang pelaburan hartanah.

Dalam perkembangan semasa pandemik COVID-19 tahun 2021 ini, bagi yang ingin terlibat dalam pelaburan hartanah, pelabur tegar dalam bidang hartanah optimis dengan tinjauan pasaran untuk separuh kedua tahun 2021 berbanding separuh pertama tahun ini khususnya dengan jangkaan pemulihan ekonomi secara meluas.

Menurut, Presiden Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (Rehda), Datuk Soam Heng Choon berkata, pemulihan ekonomi akan membantu meningkatkan sentimen pembeli khususnya dalam sektor hartanah. - DagangNews.com

SYAMSYUL SAMSUDIN adalah pensyarah kanan dan pelabur tegar di Bursa Malaysia yang mempunyai kepakaran dalam menganalisis kewangan syarikat dan juga banyak menulis di akhbar-akhbar utama di Malaysia berkaitan pelaburan, kewangan dan ekonomi. Kini merupakan kolumnis DagangNews.com menerusi ruangan VOLATILITI setiap Rabu.